上实发展是上海实业集团旗下在A股的上市房地产公司,开发业务以上海为核心,向长三角、华东地区辐射,资产优质且上海项目货值占比近半。上实集团是上海市国资委旗下大型的国有企业集团,公司和上实城开作为集团两大上市的地产平台,资源优势显著。公司今年前三季营收同比增长47%,销售额翻番,为后续业绩释放提供保障。我们认为随着上海国企改革的深化,集团优质资产整合也将积极推进,而公司目前股价仍较年初定增价格8.92元/股折价,叠加优质物业资产,具有较高的安全边际,公司布局的养老地产、智慧城市等多元化领域也看点十足。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.33元、0.37元、0.42元,采用分部估值法,给予公司目标价11.00元/股,首次覆盖给予买入评级。
   
支撑评级的要点
   
优质资产聚焦上海。公司背靠上实集团优势资源,拥有近300万平米优质物业,权益货值近500亿,其中上海货值占比60%,RNAV约200亿元。公司前三季度实现销售额82亿同比翻番,创造了公司半年销售业绩的历史记录。此外,公司位于淮海路、徐家汇、北外滩的等黄金地段持有型物业重估价值可观,并计划增加优质不动产物业持有量。
   
上实集团实力雄厚。上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一,在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用,并在新一轮国企改革中担当运作平台。上实集团现已形成房地产、医药、消费品、基建、金融投资等五大产业主体,而上实发展和上实城开分别是集团在A股和港股两大重要的地产上市平台。
   
地产产业链升级转型。公司积极布局金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴领域:与集团合作开发的崇明东滩养老社区项目,总建面100万平米,有望与集团医药资源合作实现医养结合。公司向上游智慧城市、健康医疗、环保节能等领域积极拓展,后续外延扩张值得期待。
   
评级面临的主要风险
   
地产项目去化率偏低;上海国企改革进程偏慢。
   
估值
   
我们采用分部估值法,对于地产业务按重估净资产平价方法给予195亿元的估值,龙创节能2016年6,800万元承诺净利润给予15倍估值8亿元,合计估值202亿元,即11.00元/股,首次覆盖给予买入评级。